Bij erfpacht koop je de woning, maar niet de grond eronder — daarvoor betaal je canon aan de grondeigenaar, meestal de gemeente. Voortdurende erfpacht kent een canon die periodiek (elke 50 tot 75 jaar) herzien wordt; eeuwigdurende erfpacht legt de canon voor altijd vast, of je koopt hem in één keer af. Een niet-afgekochte canon verlaagt je maximale hypotheek met ongeveer 20 keer het jaarbedrag.
Koop je een huis in bijvoorbeeld Amsterdam, dan kom je de term erfpacht al snel tegen — een constructie die veel kopers pas goed begrijpen als ze er middenin zitten. Dit artikel legt uit wat het precies inhoudt en waar het je financieel raakt.
Wat is erfpacht?
Bij erfpacht koop je de woning of het gebouw, maar niet de grond waarop het staat. Die grond blijft eigendom van de erfverpachter — in Nederland meestal de gemeente. In ruil voor het recht om de grond te gebruiken, betaal je een periodieke vergoeding: de canon. Je mag de woning gewoon verbouwen en verkopen, maar bij verkoop gaat het erfpachtrecht mee over naar de nieuwe eigenaar, inclusief de lopende canonverplichting.
Voortdurende erfpacht: canon periodiek herzien
Bij voortdurende erfpacht wordt de canon periodiek herzien, vaak elke 50 tot 75 jaar, waarbij de grondeigenaar de grondwaarde opnieuw vaststelt en de canon daarop aanpast. Dat maakt de toekomstige woonlasten onzeker: is de grond flink in waarde gestegen tegen de tijd dat de canon wordt herzien, dan kan de nieuwe canon fors hoger uitvallen dan de oude.
Eeuwigdurende erfpacht: vastigheid of afkopen
Bij eeuwigdurende erfpacht ligt de canon voor altijd vast, eventueel met jaarlijkse indexatie voor inflatie, zonder de onzekerheid van een toekomstige herziening. Nog aantrekkelijker voor veel huiseigenaren is de mogelijkheid om de canon in één keer af te kopen: je betaalt een eenmalig bedrag, gebaseerd op de actuele grondwaarde, en bent daarna voorgoed van de jaarlijkse canon af. Amsterdam heeft in het verleden voortdurende erfpachters de mogelijkheid geboden om onder gunstige voorwaarden over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht — check bij je eigen gemeente of een dergelijke overstapregeling nog loopt en wat de actuele voorwaarden zijn, want dit verandert regelmatig.
Wat kost erfpacht afkopen?
Er bestaat geen landelijke richtprijs voor het afkopen van erfpacht — de afkoopsom hangt volledig af van de grondwaarde van jouw specifieke perceel, de resterende looptijd van het contract en de rekenmethode van de betreffende gemeente. Een afkoopsom kan uiteenlopen van enkele duizenden tot tienduizenden euro's. Vraag bij je gemeente of erfpachtbedrijf een actuele berekening op maat op, en betrek dat bij de afweging of je nu of later afkoopt — afkoopsommen zijn doorgaans gekoppeld aan de grondwaarde, die in populaire steden vaak stijgt.
Hoe erfpacht je maximale hypotheek beïnvloedt
Heb je nog een niet-afgekochte canon, dan telt een geldverstrekker die canon mee als vaste maandelijkse last, vergelijkbaar met een persoonlijke lening of alimentatie — hoe hoger de canon, hoe lager je maximale hypotheek op basis van je inkomen uitvalt. Als vuistregel rekenen geldverstrekkers ongeveer 20 keer de jaarlijkse canon als extra schuld: bij een canon van 1.500 euro per jaar kun je daardoor al snel zo'n 30.000 euro minder lenen dan bij een vergelijkbare woning zonder canonverplichting.
Eisen aan de resterende looptijd
Naast de hoogte van de canon kijkt een geldverstrekker ook naar hoelang het erfpachtrecht nog loopt. De meeste geldverstrekkers eisen dat de erfpacht minimaal 10 tot 15 jaar langer doorloopt dan de looptijd van de hypotheek — is dat niet het geval, dan kan de aanvraag worden geweigerd of moet eerst de erfpacht verlengd worden voordat de hypotheek rond komt. Check dit dus vroeg in het aankoopproces, niet pas als de financiering al in gang is gezet.
Canon afkopen financieren in de hypotheek
Wil je de canon in één keer afkopen, dan kun je dat bedrag in veel gevallen meefinancieren in je hypotheek, mits het totaal binnen de maximale 100% van de woningwaarde blijft en je inkomen de hogere hypotheeklast toelaat. Laat de taxateur de afkoopsom vaak expliciet meenemen in het taxatierapport — zie taxatierapport: NWWI, geldigheid en desktoptaxatie voor wat dat rapport verder inhoudt. Verkoop je een woning met erfpacht, bespreek de canon en eventuele afkoopsom dan ook expliciet met je verkoopmakelaar, want dat beïnvloedt hoe kopers de woning waarderen.
Wat is het verschil tussen erfpacht en gewoon eigendom?
Bij erfpacht koop je de woning maar niet de grond eronder, en betaal je canon aan de grondeigenaar (meestal de gemeente). Bij gewoon eigendom bezit je ook de grond en betaal je geen canon.
Wat is het verschil tussen voortdurende en eeuwigdurende erfpacht?
Bij voortdurende erfpacht wordt de canon periodiek herzien (vaak elke 50 tot 75 jaar). Bij eeuwigdurende erfpacht ligt de canon voor altijd vast, of koop je hem in één keer af.
Hoeveel minder kan ik lenen door een erfpachtcanon?
Als vuistregel rekenen geldverstrekkers ongeveer 20 keer de jaarlijkse canon als extra schuld. Bij 1.500 euro canon per jaar kun je zo al snel 30.000 euro minder lenen.
Kan ik de afkoopsom van erfpacht meefinancieren in mijn hypotheek?
In veel gevallen wel, mits het totaal binnen de maximale 100% van de woningwaarde blijft en je inkomen de hogere hypotheeklast toelaat.
Hoelang moet erfpacht nog lopen om een hypotheek te krijgen?
De meeste geldverstrekkers eisen dat het erfpachtrecht minimaal 10 tot 15 jaar langer doorloopt dan de hypotheek zelf.
Verandert erfpacht per gemeente?
Ja, elke gemeente met erfpacht hanteert eigen voorwaarden, canon- berekeningen en eventuele overstapregelingen. Check dus altijd de actuele situatie bij de gemeente waar de woning staat.
Bronnen
- Eeuwigdurende erfpacht: alles wat je erover moet weten — Frits Hypotheken
- De gevolgen van erfpacht op je hypotheek — Viisi Hypotheken
- Wat is erfpacht? — Hanno