Een verkoopmakelaar rekent gemiddeld 0,9% tot 1,4% courtage over de verkoopprijs, exclusief 21% btw — bij een woning van 4 ton al snel 4.000 tot 6.000 euro. Een vast tarief (2.000 tot 6.000 euro) geeft meer zekerheid vooraf. Let op opstartkosten (250 tot 600 euro): sommige makelaars rekenen die ook als je de opdracht intrekt zonder verkoop.
De courtage van een verkoopmakelaar is voor de meeste huizenverkopers een van de grotere kostenposten rond de verkoop, maar de manier waarop makelaars hun tarief presenteren verschilt sterk. Dit artikel zet de opties op een rij.
Courtage: een percentage van de verkoopprijs
De meest gebruikte tariefstructuur is courtage: een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs, meestal tussen 0,9% en 1,4%, met een landelijk gemiddelde rond 1,1%. Dat percentage is doorgaans exclusief 21% btw — bij een woning van 500.000 euro en 1,05% courtage betaal je dus 5.250 euro excl. btw, oftewel ruim 6.350 euro inclusief. Vraag altijd expliciet of een genoemd percentage in- of exclusief btw is, want dat verschil loopt bij een gemiddelde woning al snel op tot duizend euro of meer.
Vast tarief: zekerheid vooraf
Steeds meer makelaars bieden een vast tarief aan in plaats van een percentage, meestal tussen 2.000 en 6.000 euro. Dat geeft vooraf zekerheid over de kosten, ongeacht de uiteindelijke verkoopprijs. Bij een duurdere woning kan een vast tarief flink voordeliger uitpakken dan courtage; bij een goedkopere woning is het verschil kleiner of kan courtage juist voordeliger zijn. Reken beide opties door voor jouw verwachte verkoopprijs voordat je kiest.
Opstartkosten: het addertje onder het gras
Naast de courtage of het vaste tarief rekenen veel makelaars opstartkosten, meestal 250 tot 600 euro, voor de eerste werkzaamheden: professionele fotografie, een plattegrond, de Funda-plaatsing en ander marketingmateriaal. Het belangrijkste om te weten: sommige makelaars rekenen deze opstartkosten ook als je de verkoopopdracht intrekt zonder dat de woning verkocht is. Vraag dit expliciet na en laat het vastleggen in de verkoopopdracht voordat je tekent, zodat je niet voor een verrassing komt te staan als de verkoop onverhoopt niet doorgaat.
Wat zit er standaard bij in?
Met de courtage of het vaste tarief betaal je doorgaans voor de volledige verkoopbegeleiding: een marktwaardebepaling, het opstellen van een verkoopstrategie, professionele presentatie van de woning, begeleiding bij bezichtigingen, de onderhandelingen met kopers, en de juridische afhandeling tot en met de overdracht bij de notaris. Wat precies wel en niet is inbegrepen verschilt per makelaar — vraag om een specificatie voordat je vergelijkt, want een lager percentage zegt weinig als er belangrijke onderdelen apart in rekening worden gebracht.
Verkoopmakelaar of aankoopmakelaar: niet hetzelfde
Een verkoopmakelaar behartigt de belangen van de verkoper en probeert de hoogst mogelijke prijs te realiseren. Een aankoopmakelaar doet het tegenovergestelde: die zoekt en onderhandelt namens de koper, met als doel juist een scherpe prijs te bedingen. Schakel je beide in bij dezelfde transactie (bijvoorbeeld omdat je tegelijk verkoopt en koopt), dan betaal je voor beide diensten apart — de courtage van je verkoopmakelaar dekt geen aankoopbegeleiding voor je nieuwe woning.
No cure no pay: pas betalen bij verkoop
Bij de meeste courtage-afspraken geldt een no-cure-no-pay-principe voor de courtage zelf: je betaalt de courtage pas als de woning daadwerkelijk verkocht is. De opstartkosten vormen daarop vaak de uitzondering, omdat die specifiek de gemaakte marketingkosten dekken, ongeacht de uitkomst. Check bij het vergelijken van makelaars dus niet alleen het courtagepercentage, maar ook exact welk deel van de kosten wél en welk deel niet onder no cure no pay valt.
Kun je onderhandelen over de courtage?
Ja, courtagepercentages zijn onderhandelbaar en verschillen per makelaar, regio en de verwachte verkoopbaarheid van je woning. Vraag bij minstens twee of drie makelaars een offerte op en vergelijk niet alleen het percentage, maar ook wat er inbegrepen is en hoe de makelaar de verkoopstrategie voor jouw specifieke woning voor zich ziet. Een makelaar die aantoonbaar goed lokaal bekend is en snel verkoopt, is soms de iets hogere courtage waard.
Overweeg je bij verkoop ook de erfpacht van je woning af te kopen, kijk dan naar erfpacht uitgelegd: canon, afkopen en invloed op je hypotheek. Voor de aankoop van je volgende woning is een taxatierapport vaak ook nodig — zie taxatierapport: NWWI, geldigheid en desktoptaxatie.
Wat is een gemiddelde courtage voor een verkoopmakelaar?
0,9% tot 1,4% van de verkoopprijs, exclusief 21% btw, met een landelijk gemiddelde rond 1,1%.
Is courtage inclusief of exclusief btw?
Dat verschilt per makelaar en wordt niet altijd even duidelijk gecommuniceerd — vraag dit altijd expliciet na, want het scheelt al snel enkele honderden tot ruim duizend euro.
Wat is voordeliger: courtage of een vast tarief?
Dat hangt af van je verwachte verkoopprijs. Bij een duurdere woning is een vast tarief vaak voordeliger; bij een goedkopere woning kan courtage juist lager uitvallen. Reken beide opties door.
Betaal ik opstartkosten als mijn huis niet verkocht wordt?
Bij sommige makelaars wel, ook als je de opdracht intrekt zonder verkoop. Vraag dit vooraf na en laat het vastleggen in de verkoopopdracht.
Kan ik onderhandelen over de courtage van een makelaar?
Ja, courtagepercentages zijn onderhandelbaar. Vraag offertes op bij meerdere makelaars en vergelijk niet alleen het percentage maar ook wat er inbegrepen is.
Betaal ik courtage als de woning niet verkocht wordt?
Bij de meeste afspraken geldt no cure no pay voor de courtage zelf — die betaal je pas bij verkoop. Opstartkosten vormen vaak een uitzondering hierop.
Bronnen
- Gemiddelde courtage makelaar 2026 — Makelaarkosten.nl
- Verkoopmakelaar kosten 2026 — NikideWolff
- Huis verkopen makelaar kosten 2026 — Woningdossier