Kosten koper: welke kosten betaal je bij het kopen van een huis?

Wie een huis koopt, betaalt meer dan de vraagprijs. Bovenop de koopsom komen de kosten koper: belasting, notaris, taxatie en de kosten om je hypotheek rond te krijgen. Dat loopt al snel op tot een paar procent van de koopsom, en omdat je die kosten meestal niet kunt meefinancieren, moet je ze grotendeels uit eigen geld betalen. Hieronder staat per post wat je kunt verwachten.

Kosten koper of vrij op naam?

Een bestaande woning koop je meestal voor kosten koper, afgekort k.k. Je betaalt dan zelf de overdrachtsbelasting en de notaris voor de overdracht. Een nieuwbouwwoning koop je meestal vrij op naam, afgekort v.o.n.: die aankoopkosten zitten dan al in de koopsom, en je betaalt geen overdrachtsbelasting. De kosten voor je hypotheek, zoals advies, de hypotheekakte en eventueel NHG, betaal je in beide gevallen wel zelf.

Welke kosten vallen onder kosten koper?

De grootste post is de overdrachtsbelasting. In 2026 betaal je 2 procent als je zelf in de woning gaat wonen. Ben je 18 tot en met 34 jaar, gebruik je de vrijstelling voor het eerst en kost de woning niet meer dan 555.000 euro, dan betaal je 0 procent. Ga je er niet zelf wonen, dan is het 8 procent. Hoe de regels precies werken, lees je in overdrachtsbelasting uitgelegd; je eigen bedrag reken je uit met de overdrachtsbelasting-calculator.

Dan de notaris. Die maakt twee akten op: de leveringsakte, waarmee het huis op je naam komt, en de hypotheekakte voor de lening. Samen kost dat meestal zo’n 1.500 tot 2.500 euro. Notarissen bepalen hun tarief zelf, dus vergelijken loont. De notaris laat beide akten inschrijven bij het Kadaster en rekent die kosten door; in 2026 is dat 103,50 euro per akte bij de gebruikelijke digitale inschrijving.

Voor de hypotheek heb je een gevalideerd taxatierapport nodig. Dat kost als richtprijs 450 tot 800 euro, zie wat kost een taxatierapport?. Hypotheekadvies en het afsluiten van de hypotheek kosten samen meestal 1.500 tot 4.000 euro, afhankelijk van de adviseur en of je per uur of een vast bedrag betaalt.

Koop je met Nationale Hypotheek Garantie, dan betaal je eenmalig 0,4 procent van het hypotheekbedrag. NHG kan in 2026 tot een koopsom van 470.000 euro; wat je ervoor terugkrijgt, staat in NHG uitgelegd. Verder vraagt de verkoper meestal een waarborg van 10 procent van de koopsom. In plaats van dat bedrag te storten, kun je een bankgarantie laten afgeven; die kost ongeveer 1 procent van het gegarandeerde bedrag, bij een huis van 400.000 euro dus zo’n 400 euro.

Niet verplicht, maar wel gangbaar: een bouwkundige keuring (275 tot 500 euro) en een aankoopmakelaar. Die laatste rekent een vast bedrag van zo’n 2.000 tot 5.000 euro, of een percentage van de koopsom dat vaak tussen een half en anderhalf procent ligt. Vraag altijd of het tarief inclusief btw is.

Rekenvoorbeeld: een huis van 400.000 euro

Stel: je bent 35 jaar of ouder, gaat zelf in het huis wonen en leent 400.000 euro met NHG. Dan betaal je 8.000 euro overdrachtsbelasting, 1.500 tot 2.500 euro aan de notaris, 450 tot 800 euro voor de taxatie, 1.500 tot 4.000 euro voor hypotheekadvies, 1.600 euro voor NHG en zo’n 400 euro voor de bankgarantie. Samen is dat ongeveer 13.500 tot 17.300 euro, ofwel 3,4 tot 4,3 procent van de koopsom.

Ben je een starter die de vrijstelling krijgt, dan vervalt de overdrachtsbelasting en kom je uit op ongeveer 5.500 tot 9.300 euro. Kies je ook voor een bouwkundige keuring of een aankoopmakelaar, dan komen die bedragen er nog bovenop.

Kun je de kosten koper meefinancieren?

Meestal niet. Je kunt maximaal 100 procent van de waarde van het huis lenen, en die waarde stelt de taxateur vast. Koop je voor de getaxeerde waarde, dan moet je de kosten koper dus uit eigen geld betalen. Een uitzondering is extra leenruimte voor energiebesparende maatregelen: afhankelijk van het energielabel mag je daarvoor meer lenen dan de woningwaarde. Dat geld is dan wel bedoeld voor verduurzaming, niet voor de kosten koper.

Welke kosten zijn aftrekbaar?

Een deel van de kosten mag je één keer aftrekken in je aangifte inkomstenbelasting, in het jaar waarin je het huis koopt. Volgens de Belastingdienst zijn dat de kosten voor je hypotheek: advies en bemiddeling voor de lening, de notaris voor de hypotheekakte en de bijbehorende inschrijving bij het Kadaster, de taxatie die nodig is voor de hypotheek of NHG, en de kosten van NHG.

Niet aftrekbaar zijn de kosten van de aankoop zelf: de overdrachtsbelasting, de notaris voor de leveringsakte, de makelaar en een bouwkundige keuring die je vrijwillig laat doen. Een keuring die de geldverstrekker eist voor de hypotheek, is wel aftrekbaar.

Wat er in 2027 mogelijk verandert, lees je in ons bericht over het Belastingplan 2027.