Koop je een huis om er zelf in te wonen en ben je 18 t/m 34 jaar met een koopsom tot € 555.000? Dan betaal je 0% overdrachtsbelasting. Anders is het 2% bij eigen bewoning, en 8% als je er niet zelf gaat wonen.
Koop je een woning, dan betaal je overdrachtsbelasting over de koopsom. Sinds 2026 zijn er drie tarieven, afhankelijk van je situatie.
De drie tarieven
Startersvrijstelling (0%): je bent 18 t/m 34 jaar op het moment van de aankoop, de koopsom is maximaal € 555.000 (2026), je gaat er zelf wonen, en je hebt de vrijstelling nog niet eerder gebruikt. De vrijstelling is eenmalig per persoon — heb je hem al eens gebruikt, dan kun je hem niet nogmaals inzetten bij een volgende woning.
Standaardtarief (2%): je gaat er zelf wonen, maar voldoet niet aan de voorwaarden voor de startersvrijstelling — bijvoorbeeld omdat je 35 jaar of ouder bent, of de koopsom boven de grens ligt.
Niet-zelfbewoning (8%): je koopt de woning niet om er zelf in te wonen, bijvoorbeeld als belegging, tweede woning of vakantiewoning. Dit tarief geldt sinds 1 januari 2026.
Koop je samen met een partner?
Koop je samen met een partner die niet aan de leeftijdsgrens of het eigen-bewoningscriterium voldoet, dan geldt de startersvrijstelling alleen voor het deel van de woning dat op naam komt van degene die wél aan de voorwaarden voldoet. Over het deel van de partner die niet in aanmerking komt, betaal je het standaardtarief. Een notaris rekent dit exact voor je uit bij de overdracht.
Heb je overwaarde op je huidige huis en overweeg je die in te zetten bij een volgende aankoop of verbouwing? Zie overwaarde opnemen: hoeveel kun je extra lenen?.
Wat als je van tarief wisselt tijdens het koopproces?
Bereikt een koper tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de overdracht de leeftijd van 35 jaar, dan geldt op de datum van de overdracht het standaardtarief in plaats van de startersvrijstelling — ook al was diegene bij het tekenen van de koopovereenkomst nog jonger. Hetzelfde geldt voor de koopsomgrens: wordt de koopsom later in het proces nog aangepast, dan telt het bedrag op de overdrachtsdatum. Houd hier rekening mee als je vlak voor of na een verjaardag een huis koopt, en bespreek de exacte planning met je notaris als dit voor jouw situatie relevant is.
Wanneer betaal je de overdrachtsbelasting precies?
Niet bij het tekenen van de koopovereenkomst, maar pas bij de juridische overdracht bij de notaris — het moment waarop de woning officieel jouw eigendom wordt. De notaris berekent het exacte bedrag, houdt het in bij de afrekening en draagt het rechtstreeks af aan de Belastingdienst, zodat jij hier zelf geen aparte aangifte voor hoeft te doen. Tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de overdracht zit vaak enkele weken tot maanden — de periode waarin je meestal ook een bouwkundige keuring laat uitvoeren — en pas op de overdrachtsdatum zelf wordt definitief vastgesteld welk tarief van toepassing is, bijvoorbeeld of je op dat moment nog aan de leeftijdsgrens voor de startersvrijstelling voldoet.
Nieuwbouw: vaak geen overdrachtsbelasting maar btw
Koop je een nieuwbouwwoning rechtstreeks van de projectontwikkelaar, dan betaal je in veel gevallen geen overdrachtsbelasting maar btw over de koop-/aanneemsom, omdat het bouwbedrijf de woning voor het eerst levert. Koop je een nieuwbouwwoning juist door van een eerdere koper over te nemen (bijvoorbeeld bij een annulering), dan kan alsnog overdrachtsbelasting van toepassing zijn. Vraag bij twijfel altijd na bij de notaris of makelaar welke regeling in jouw specifieke situatie geldt, want dit verschilt per project en moment van aankoop.
Betaal ik altijd overdrachtsbelasting bij het kopen van een huis?
Bijna altijd, tenzij je aan de voorwaarden voor de startersvrijstelling voldoet: 18 t/m 34 jaar, koopsom tot € 555.000, zelf gaan wonen, en de vrijstelling nog niet eerder gebruikt.
Kan ik de startersvrijstelling meerdere keren gebruiken?
Nee, de vrijstelling is eenmalig per persoon. Heb je hem al eens gebruikt bij een eerdere woning, dan betaal je bij een volgende aankoop het standaardtarief.
Wat betaal ik als ik een woning koop als belegging?
8% overdrachtsbelasting, het tarief voor niet-zelfbewoning, dat sinds 1 januari 2026 geldt voor beleggingspanden en tweede woningen.
Wat als mijn partner niet aan de startersvoorwaarden voldoet?
Dan geldt de vrijstelling alleen voor het deel van de woning op naam van degene die wél voldoet; over het andere deel betaal je het standaardtarief. De notaris rekent dit exact uit.
Wat als ik 35 word tussen het tekenen en de overdracht?
Dan geldt op de overdrachtsdatum het standaardtarief, ook als je bij het tekenen van de koopovereenkomst nog jonger was — de situatie op de overdrachtsdatum is bepalend.
Wanneer moet ik overdrachtsbelasting betalen: bij het tekenen of de overdracht?
Pas bij de juridische overdracht bij de notaris, niet bij het tekenen van de koopovereenkomst. De notaris rekent het af en draagt het direct af aan de Belastingdienst.
Betaal ik overdrachtsbelasting bij een nieuwbouwwoning?
Vaak niet als je rechtstreeks van de projectontwikkelaar koopt — dan geldt meestal btw in plaats van overdrachtsbelasting. Vraag dit na bij de notaris of makelaar.
Bronnen
- Wanneer krijg ik vrijstelling van overdrachtsbelasting? — Rijksoverheid
Bronnen
- Wanneer krijg ik vrijstelling van overdrachtsbelasting? — Rijksoverheid · geraadpleegd 30 augustus 2026