Oversluiten loont meestal als je de vaste kosten (300 tot 500 euro notaris, 2.500 tot 4.500 euro advies) plus eventuele boeterente binnen 3 tot 5 jaar terugverdient via een lagere maandlast. Boeterente is meestal volledig fiscaal aftrekbaar in box 1, wat de werkelijke drempel vaak lager maakt dan het op het eerste gezicht lijkt.
Een lagere hypotheekrente elders is verleidelijk, maar oversluiten kost ook geld — soms meer dan je denkt. De vaste kosten staan op wat kost het oversluiten van een hypotheek?; hier lees je wat boeterente is en hoe je bepaalt of oversluiten voor jou loont.
Wat is boeterente (vergoedingsrente)?
Boeterente, ook wel vergoedingsrente genoemd, is de vergoeding die je huidige geldverstrekker in rekening brengt als je de hypotheek tijdens de lopende rentevastperiode voortijdig aflost of oversluit. De bank loopt daardoor toekomstige renteinkomsten mis, en die vergoedt je met de boeterente. De hoogte hangt af van drie factoren: het verschil tussen je huidige rente en de actuele markrente, de resterende duur van je rentevastperiode, en het hypotheekbedrag. Bij een grote hypotheek en een nog lange rentevastperiode kan dit bedrag flink oplopen.
Waarom de boeterente sterk kan verschillen
Hoe langer je rentevastperiode nog loopt en hoe groter het verschil tussen je huidige en de actuele rente, hoe hoger de boeterente meestal uitvalt. Zit je bijna aan het einde van je rentevaste periode, dan kan de boeterente juist laag of zelfs nul zijn. Vraag je huidige geldverstrekker altijd om een exacte berekening — richtlijnen op internet geven hooguit een indicatie, geen exact bedrag dat je blind kunt overnemen voor je eigen situatie.
Boeterente is vaak fiscaal aftrekbaar
Voor het deel van je hypotheek dat telt als eigenwoningschuld is boeterente doorgaans volledig aftrekbaar in box 1, net als de notariskosten, advieskosten en taxatiekosten die bij het oversluiten horen. Dat maakt de werkelijke, netto drempel vaak lager dan het bruto bedrag op papier. Financier je de kosten door je hypotheek te verhogen boven je oorspronkelijke schuld, dan valt dat extra deel in box 3 en is de rente daarover niet aftrekbaar — check dit punt zorgvuldig met een adviseur.
De vuistregel: terugverdientijd van 3 tot 5 jaar
Een veelgebruikte vuistregel: oversluiten loont als je de totale kosten (boeterente, notaris, advies en taxatie samen) binnen 3 tot 5 jaar terugverdient via de lagere maandlast. Blijf je nog lang in je huidige woning wonen en is het renteverschil substantieel, dan is die terugverdientijd sneller gehaald. Verwacht je binnen een paar jaar te verhuizen, dan is oversluiten vaak niet de moeite waard, ook al lijkt de nieuwe rente aantrekkelijk.
Niet alleen om een lagere rente
Een lagere rente is de meest voorkomende reden om over te sluiten, maar niet de enige. Sommige mensen sluiten over om overwaarde op te nemen voor een verbouwing, om van een aflossingsvrije naar een annuïtaire hypotheek te schakelen, of om alsnog in aanmerking te komen voor Nationale Hypotheek Garantie en zo een lagere risico-opslag te krijgen. In die gevallen weegt niet alleen de rekensom van de terugverdientijd mee, maar ook wat de nieuwe situatie je aan flexibiliteit of zekerheid oplevert.
De stappen bij oversluiten
Oversluiten begint met een offerte-aanvraag bij een of meerdere geldverstrekkers, waarbij je gelijk laat berekenen wat de boeterente bij je huidige bank precies is. Een hypotheekadviseur zet de nieuwe voorwaarden naast de oude en rekent door of de besparing opweegt tegen de kosten. Gaat de nieuwe hypotheek door, dan volgt een taxatie, tekent de notaris de nieuwe akte, en wordt de oude hypotheek in dezelfde transactie afgelost. Reken op enkele weken tot twee maanden doorlooptijd, afhankelijk van de snelheid van de betrokken partijen.
Vergeet de taxatie niet mee te rekenen
Bij oversluiten is meestal een actueel taxatierapport nodig, net als bij een nieuwe hypotheekaanvraag. Zie taxatierapport: NWWI, geldigheid en desktoptaxatie voor de kosten en of een goedkopere desktoptaxatie in jouw geval volstaat. Financier je met NHG, lees dan ook Nationale Hypotheek Garantie uitgelegd.
Reken de vaste kosten door met de calculator.
Wat is boeterente bij het oversluiten van een hypotheek?
De vergoeding die je huidige geldverstrekker vraagt omdat je de hypotheek voortijdig aflost tijdens de lopende rentevastperiode, ter compensatie van misgelopen renteinkomsten.
Is boeterente altijd verschuldigd bij oversluiten?
Nee, is je huidige rente lager dan of gelijk aan de actuele markrente, of loopt je rentevastperiode bijna af, dan kan de boeterente laag of zelfs nul zijn.
Is boeterente fiscaal aftrekbaar?
Meestal wel, volledig in box 1, voor het deel dat op je eigenwoningschuld betrekking heeft.
Na hoeveel jaar verdien ik de kosten van oversluiten terug?
Een veelgebruikte vuistregel is 3 tot 5 jaar, afhankelijk van het renteverschil en hoe lang je nog in de woning verwacht te blijven.
Heb ik een nieuwe taxatie nodig bij het oversluiten van mijn hypotheek?
Meestal wel, net als bij een nieuwe hypotheekaanvraag. Een goedkopere desktoptaxatie kan in sommige gevallen volstaan.
Zijn er andere redenen om over te sluiten dan een lagere rente?
Ja, bijvoorbeeld het opnemen van overwaarde, overstappen van aflossingsvrij naar annuïtair, of alsnog in aanmerking komen voor Nationale Hypotheek Garantie.
Hoelang duurt het oversluiten van een hypotheek?
Reken op enkele weken tot twee maanden, afhankelijk van de snelheid van de taxatie, de hypotheekadviseur en de betrokken geldverstrekkers.
Bronnen
- Kosten hypotheek oversluiten — Hanno
- Hypotheek oversluiten kosten: wat betaal je? — NikideWolff
- Kostenoverzicht bij hypotheek oversluiten — Belastingdienst