Bouwkundige keuring: wat het kost en of je het nodig hebt

Bij het kopen van een huis wil je weten wat je koopt — niet alleen hoe de keuken eruitziet, maar ook of de fundering deugt en het dak nog een aantal jaar meegaat. Dat is precies waar een bouwkundige keuring voor is.

Wat een bouwkundige keuring controleert

Een gecertificeerde bouwkundig adviseur loopt de woning van boven naar beneden na: het dak, de gevel, de fundering, de installaties en de staat van kozijnen en vloeren. Het doel is gebreken, achterstallig onderhoud of verborgen problemen op te sporen die de waarde, veiligheid of toekomstige onderhoudskosten van de woning beïnvloeden. Veelvoorkomende aandachtspunten sluiten direct aan bij onderwerpen waar we uitgebreider over schrijven: funderingsproblemen herkennen, vochtplekken op muur of plafond en, bij een woning van vóór 1994, asbest herkennen.

Wat kost een bouwkundige keuring?

Reken op een richtprijs van 275 tot 500 euro, afhankelijk van het type woning, de grootte en de regio. Een appartement is vaak al vanaf ongeveer 200 euro te keuren, terwijl een vrijstaande woning meestal 380 tot 500 euro kost door de grotere oppervlakte en het aantal te controleren onderdelen (gevels, dak, eventueel bijgebouwen). Een keuring die specifiek voldoet aan de eisen voor een NHG-hypotheek kost doorgaans 380 tot 450 euro.

Is een bouwkundige keuring verplicht?

Wettelijk verplicht is een bouwkundige keuring meestal niet. Twee situaties maken hem in de praktijk toch verplicht: de taxateur signaleert achterstallig onderhoud van 10% of meer van de marktwaarde, of je financiert met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en er is sprake van fors achterstallig onderhoud. In beide gevallen wil de hypotheekverstrekker zwart op wit zien wat er aan de woning mankeert en wat herstel ongeveer gaat kosten, voordat de financiering rond komt.

Wat als er gebreken uit de keuring komen?

Vind de keuring gebreken, dan heb je verschillende opties: de vraagprijs opnieuw bespreken met de verkoper, de verkoper vragen het gebrek vóór overdracht te (laten) herstellen, of — als je een ontbindende voorwaarde voor bouwkundige keuring in het koopcontract hebt opgenomen — alsnog van de koop afzien zonder boete. Die laatste voorwaarde is daarom het overwegen waard, ook als een keuring niet verplicht is: het geeft je onderhandelingsruimte én een uitweg als de bevindingen ernstiger zijn dan verwacht.

Nieuwbouw: minder, maar niet nul risico

Bij nieuwbouw is een bouwkundige keuring in de klassieke vorm minder gebruikelijk, omdat er simpelweg nog geen jaren slijtage zijn om te beoordelen en er vaak een aannemersgarantie geldt. Toch loont een kritische oplevering, waarbij je zelf of met een deskundige de woning nauwkeurig nakijkt op afwerkingsgebreken, voordat je de oplevering formeel tekent voor akkoord — daarna is een gebrek lastiger te verhalen op de aannemer.

Fiscaal aftrekbaar

De kosten van een bouwkundige keuring zijn aftrekbaar als eigenwoningkosten bij de inkomstenbelasting, maar alleen als de keuring verplicht was voor het verkrijgen van de hypotheek of de NHG. Een keuring die je vrijwillig laat uitvoeren zonder dat de geldverstrekker daarom vraagt, komt niet voor deze aftrek in aanmerking. Check dit vooraf bij je hypotheekadviseur als de aftrekbaarheid voor jou een overweging is.

Ga zelf mee tijdens de keuring

Een goed keuringsbedrijf vindt het vanzelfsprekend dat je meeloopt tijdens de keuring. Dat is waardevoller dan alleen het rapport achteraf lezen: de adviseur kan ter plekke laten zien waar een gebrek zit, hoe ernstig het is, en wat een realistische vervolgstap is. Vraag ook expliciet naar een inschatting van de herstelkosten bij elk gevonden gebrek — dat maakt het rapport direct bruikbaar in een onderhandeling, in plaats van een lijst met losse constateringen zonder consequenties.